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合肥长江批发市场商铺征收补偿标准太低引质疑

时间: 2019-03-08 06:42 作者:袁春华 来源:消费日报网 点击:
   消费日报网讯(记者刘家成 袁春华)近日,合肥长江批发市场5栋的部分业主向本网反映,瑶海区广德路项目征收指挥部(以下简称“征收指挥部”)制定的门面房补偿价格只相当于周边商品房的价格;未经业主协商就直接选定了价格评估机构;分户评估报告不送达给业主以及征收指挥部采取断水、断电、断路砌围墙等非法方式迫使业主搬迁,引发了不少业主的质疑和不满。
合肥长江批发市场

    疑问一:价格评估机构的选择是否未经业主协商?

    据业主介绍,合肥市瑶海区广德路(长江东路-襄水路)项目实施改造,需征收长江批发市场5栋101户业主的门面房。2018年5月22日,征收指挥部召集部分业主开会选择价格评估机构,在会议上根本没有经过“业主协商选定”等程序,就直接公布出了早已内定的10家合肥本地评估机构名单,然后通过“摇号”选定了安徽新安房地产评估有限公司,作为此次征收的房地产价格评估机构。

    多名业主告诉记者,这次评估机构的选择,征收指挥部违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“价格评估机构应该由业主协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。”的规定和安徽省住建厅《关于认真贯彻实施<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》第三条“对于房地产价格评估机构的确定,必须严格由被征收人商定,确保房地产价格评估机构具有公信力。……防止暗箱操作现象的出现,保证房屋征收评估结果客观公正,保障被征收人的合法权益。”的规定,剥夺了业主的选择权。

    同时,业主们认为,征收指挥部于5月22日就已选定了评估机构,9月16日,瑶海区房屋征收办公室、合肥龙岗综合经济技术开发区管委会(以下简称“龙岗管委会”)向新安公司出具了《估价委托书》。但瑶海区政府直到9月28日才作出合(瑶)房征决[2018]4号《合肥市瑶海区房屋征收决定》(以下简称“征收决定”)和《瑶海区广德路项目国有土地房屋征收补偿方案》(以下简称“补偿方案”)。即先行选择价格评估机构,然后才作出房屋征收决定,这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。

 
2018年9月28日《征收决定》和9月16日《估价委托书》

    据了解,针对征收拆迁领域的行政执法活动,2014年8月29日,最高人民法院首次公布了全国法院《征收拆迁十大案例》。2018年5月15日,最高人民法院发布了第二批《8个征收拆迁典型案例》。这些案件在规范行政机关依法履职、保障社会群众合法权益方面发挥了积极作用,也为此类案件提供一定的裁判示范。

    为此,记者查阅了最高法公布的《征收拆迁十大案例》,在“文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案 ”案例中,针对价格评估机构的选择,最高法指出,“在程序合法性方面,有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求。彰显了程序公正和实体公正价值的双重意义。” 

    疑问二:补偿标准是否明显低于类似房地产市场价格?

    合肥长江批发市场5栋位于东二十埠地铁口,属于零公摊的黄金旺铺。安徽新安评估公司均价17000元/㎡的门面房预评估价格一出,立即引起了众多业主的强烈质疑。
业主们纷纷表示,合肥长江批发市场是一个总面积近40万平方米的现代化特大型综合批发市场。交通条件优越,区位优势明显,市场配套完善。经过20余年的发展,已形成糖酒城、针纺城、塑铝城、服装城四大主导区域,成为了最具综合商业价值的华东十大成熟市场之一。征收指挥部按均价17000元/㎡的补偿标准,仅相当于现在批发市场周边商品房的价格,而不是周边类似门面房的市场价格,明显不合理。

    为此,部分业主委托南京金正房地产土地评估有限公司对他们的门面房做价格评估。该公司2019年1月11日出具的一份《分户评估报告》显示,被征用房屋的评估价值为44018元/㎡。

 
两边商铺已被拆除的征收指挥部
 
    征收指挥部负责人在接受采访时表示, 我们站在客观的角度讲,长江批发市场的门面房的价格要比周边商品房的价格低,门面房与住宅的价格是倒挂的,这就是事实。2018年5栋就有一个门面房是以11000元/㎡的价格成交。

    该负责人说,业主委托南京评估公司出具的评估报告,征收指挥部也看到了。他还专门去找安徽新安评估公司的评估师咨询,想知道那个评估价格更准确。新安的评估师向他介绍,南京的价格是按门面房交易的“现值”评估的,新安出具的评估价格是“征收补偿价”。

    业主们对长江批发市场门面房价格与周边住宅的价格“倒挂”的说法提出了严重质疑。业主们表示,在同一地段门面房价格比商品房价格高,几乎是妇孺皆知的常识。当初,业主们购买一套门面房的价格完全可以在周边(如玉兰苑)购买4套相同面积的商品房。征收指挥部制定的这个补偿标准对业主显失公平,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定。

    记者走访了批发市场周边的“禹洲郎溪上里”、“智慧公馆”、“金辉枫尚”等楼盘,发现这些楼盘的商品房均价分别为15500元/㎡、18000元/㎡、16750元/㎡。

    记者在附近的一家房地产经纪公司了解到,长江批发市场内一间11㎡的门面房挂牌价为35万元,约合31818.18元/㎡;另一个位于地铁口东面的2层楼196㎡的门面房挂牌价为500万元,约合25510.20元/㎡。而合肥白马服装城一期、二期的二手门面房(公摊面积在30-45%)的报价为10万-6万元/㎡。

    最高法公布的《征收拆迁十大案例》“孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案”案例中特别指出:无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,都要坚持程序审查与实体审查相结合,一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”,即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销,以有力地维护人民群众的根本权益。

    疑问三:为何分户评估报告不送达业主?

 
向业主出示的《商业用房预评估报》
 
    据多位业主介绍,征收指挥部的工作人员只是向业主出示一纸《商业用房预评估结果》,然后在一张白纸上计算出:征收门面房补偿价格、附属物价格、搬迁费、临时安置费、停业费、提前搬迁奖励等,就要求业主按照计算出的金额签定《房屋征收补偿安置协议书》。一旦业主对门面房补偿价格提出异议,工作人员就会告诉业主,安徽新安评估公司给出的预评估价格就是最终征收门面房补偿价格,是不可更改的,有异议也没有用,只能按这个价格来签协议。

    业主们认为,《预评估结果》表格上备注第二条虽然写明了“本表格的测算结果为预估结果,最终评估结论以我公司出具的正式评估报告为准。”但是,征收指挥部根本没有向业主送达《分户评估报告》,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定,程序严重违法,应撤销该补偿决定,以充分保障业主的合法权益。

    “评估结果是由评估公司做出的,工作人员当然不能随意更改。”征收指挥部负责人告诉记者。

    “那你们给业主《分户评估报告》了吗?如果业主对评估价格有异议,告诉业主可以申请复核评估、向房地产价格评估专家委员会申请鉴定了吗?”记者问道。

    “《分户评估报告》有几十页厚厚的一本,对业主真正有用的其实就那么几页。”该负责人表示,虽然没有给业主《分户评估报告》,但签约现场有评估公司的人员在场,可以回答业主的疑问。而且指挥部向业主承诺,如果发现周边门面房的签约价格高于他的价格,那么高出部分的差额,征收指挥部将双倍补偿业主,这样就充分保障了业主的权益。

    最高法公布的《征收拆迁十大案例》“艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案”案例中,最高法指出,在评估报告是否送达这一细节上,彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使,进而使得补偿决定本身失去合法性基础。 

    疑问四:商铺是否被断水、断路、砌围墙?

 

2018年10月22日,5栋西边商铺门前的路面被破坏

 
    据业主反映,2018年10月22日,尚在征收公告期内,八成以上业主未签定征收补偿协议的情况下,龙岗管委会组织征收指挥部工作人员,使用挖掘机将五栋西边70多家商户门前300多米水泥路面砸碎,致使所有经营户无法正常通行和经营。 

    2018年10月29日、11月6日,五栋商铺东西两边门前的道路再次被龙岗管委会指使的人员破坏,使整个五栋店面无法通行和经营,并拆毁部分已签定协议业主的房屋,造成邻近商铺变成危房,有业主因为门前碎石跘摔受到严重人身伤害。

    业主们认为,征收指挥部授意工商、城管助阵,针对五栋在营和未签约业主的商铺进行所谓的检查和拆除“违法”门头店招。长期以来整个长江批发市场都是这样的招牌,为什么唯独只针对5栋的商铺下达违章拆除通知书,显然就是威逼商户关门歇业。
此后,业主们先后多次向瑶海区政府和信访办反映和递交书面申诉材料,表达反对通过断路毁路方式逼迫业主签定征收协议的合理诉求,但区政府均受而不理。10月30日上午,几十位业主前去合肥市政府反映情况,登记后却让业主回瑶海区政府信访办处理,最后处理的结果竟然是回到原点,让龙岗管委会接访处理。

 

还未签补偿协议业主的商铺,门窗已经被偷拆

 
    12月1日至12月20日,征收指挥部开始指挥工作人员在5栋商铺四周砌围墙,未签定征收协议业主的商铺被彻底断水、断电、断路。

    大部分业主实在不堪重压,在被逼无赖的情况下与征收指挥部签定了征收补偿协议。

    疑问五:律师事务所遭围堵为那般?

    业主们反映,为了聘请律师在征收过程中合理地维护合法权益,大家推举了10位业主代表并签署授权书,与安徽国恒律师事务所签定代理协议。可奇怪的是,业主代表们随即接二连三的受到各种骚扰。正常代收代交律师费,被说成非法集资、账目不清等被公安机关多次传讯。


2018年10月31日下午,胡大友正在用横幅捆绑律师

 
    更令人震惊的是,征收指挥部三组的工作人员胡大友带领几十人,分别于2018年10月31日、11月1日、11月5日、11月14日,四次到国恒律师事务所堵门、打横幅,严重扰乱事务所的正常工作秩序,要求律师不得代理这个案件。

    征收指挥部负责人告诉记者,“胡大友不是征收指挥部的工作人员,他是社区菜市场方面聘请的,他是三组的居民,他和社区其他热心群众因为征收迟迟推进不了,广德路不能如期修通,心里着急才去的律师事务所。事先指挥部不知道此事,不然我们肯定会不让他们去的。”

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规,中纪委办公厅发布了《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》,业主们希望合肥市相关部门切实加强对征收政策规定执行情况的监督检查,督促龙岗管委会和征收指挥部人员规范征收行为,依法依规进行各道征迁程序,维护群众利益。
本网将继续关注事件的进展情况。

    来源:消费日报网

 

(责任编辑:admin)

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